공영주차장 공매 입찰하기 - 초급4편 (예상매출 산정하기)

공영주차장 공매전 정확한 예상매출을 산정하는 것이 가능한 것일까???

 

(공영주차장)

 

누구보다 해당 주차장의 매출을 잘 아는 사람은...

현재 또는 과거 운영하고 있는 관리자일것이다. 해당 주차장의 운영자가 매출을 공유해 준다면 더할나위 없이 좋겠지만, 그럴일은 거의 없을것이다. 운영자가 매출을 공유해준다면 본인은 더이상 운영을 하지 않는다는 의미이고, 현재 수익이 나지 않고 있다는 의미이기도 할것이다. 하나마나한 이야기이겠지만 해당 주차장의 매출을 가장 정확하게 아는 방법은 해당 운영자에게 자료를 받는것이다. 해당 주차장을 조사하면서 운영자,관리자를 만나서 물어보는것이 좋은 방법이다. 해당 주차장의 운영자가 계속 운영하길 희망하고 재입찰하는 입장이라고 해도, 얼굴에 철판깔고 일단 물어보는것이 가장 좋은 방법이다. 의외의 대답과 좋은 정보를 얻을수도 있기 때문이다.

 

1. 최소 4번 방문

주중 오전, 오후 / 주말 오전, 오후, 이렇게 최소 4번 이상 해당 주차장에 방문해 보길 바란다. 주차장마다 특성이 모두 다르다. 앞선 글에서 말했다시피 주차장은 입지, 상권 등에 따라 입차대수가 천차만별이기 때문이다. 주중에는 만차이지만 주말에는 입차대수가 거의 없을수도 있고, 주중에는 입차차량이 없지만 주말에는 만차일수도 있는 관광지나 등산권 주차장, 주중/주말 관계없이 꾸준히 입차차량이 있는 주거지역 주차장 등 여러가지 타입이 있다. 이렇게 주중,주말/오전,오후 방문하여 해당 주차장이 어떤 타입인지 파악하는 것이 우선이다. 물론 타입을 파악하면서 당시 주차장에 입차되어 있는 주차대수도 함께 파악해야 할 것이다. 

 

2. 엑셀자료...

사실 본인은 공매전 오전 예상 차량, 오후 예상 차량, 일평균 입차 차량, 객단가 등 여러가지 등을 분석하였었다. 해당 자료도 본 블로그에 공유하려 하였다. 하지만 그런것들은 부차적인 기준이고 각 주차장마다 상황이 다르기때문에 실제 매출액을 산정하는 것은 아주 어려운 일이다. 가장 정확한 근거자료는 운영해 본 사람만이 정확하게 알 수 있다. 특히나 요즘은 친환경차량의 증가 및 각종 할인차량(다자녀, 요일제, 복지할인등)이 많고, 해당 주차장의 월차의 비중을 알지 못한다면 정확한 예상 매출을 산정하는 것은 하늘의 별따기에 불과하다. 주차장별로 매출에 영향을 미치는 변수가 너무나 가지각색이다. 한가지의 공통된 기준을 세우는것 보다, 다음의 각 항목들에 대해 조사하고 분석하는 것이 가장 빠른 길일것이다. 

 

3. 매출 산정시 감안하여야 하는 점들

예상 매출 산정식이나 원칙은 각 주차장별로 가지가색일것이다. 공통된 기준을 적용하는것은 불가능하다는 이야기입니다. 하지만 공통적으로 적용, 감안하여야 하는 기준점들은 있다. 아래 기준사항들을 잘 검토하여 예상매출을 산정하시기 바랍니다.

 

1) 예상 입차 수량 (오전/오후/주중/주말)

기존 운영자에게 문의하는것이 가장 좋은 방법이나, 그게 안된다면 자주 방문하여 일일이 세어보는 수 밖에 없다.

2) 인원 투입 여부 (인건비 여부)

인원투입 여부는 아주 중요하다. 무인주차장의 경우, 인원이 들어가지는 않지만 항상 비상사태에 대비할수 있는 시스템을 만들어 놓아야 한다. 항상 전화를 받아 웹이나 핸드폰으로 대처할수 있거나, 비상시 고객(운전자)이 스스로 출차할수 있는 버튼을 만들어 놓는다든지, 사람이 없어도 비상시 운영이 가능하도록 시스템화 시켜야 한다.

본인외에 인원이 투입된다면 믿을만한 사람에게 맡기다든지, 아님 투입된 인원을 믿고 맡기는 수 밖에 없다. (노상주차장을 운영하는 몇분 모두, 투입된 사람에게 밑고 맡기는 수밖에 없다고 하였음.)

3) 과거 입찰가 및 과거 운영자의 운영기간

2년을 채웠다면 어느정도 타산이 나온다고 예상되지만, 입찰이 잦았다면 타산이 맞지 않는다는 이야기임.

4) 해당 주차장 급지 (1~4급지)

5) 월차 비중

이건 아마도 운영자만이 알수 있을것이다.

 

6) 투입 비용

인터넷, 전기세 등등

7) 할인차량 비중

개인적인 예상평균은 입차차량의 30%정도선이라 생각됨.

 

 

<마치며...>

본인도 하나의 공통 기준을 정립하여 본 블로그를 보시는 분들께 공유하려 하였으나, 그게 오히려 독이 될 수도 있을것 같아 입찰전 감안하여야 하는 기준항목으로 갈음하도록 하겠다. 무슨 일이든 손쉽게 돈 버는 일은 없는것 같다. 유투브나 각 블로그에서 공영주차장이 힘 안들이고 손쉽게 돈버는 것처럼 표현하기도 하지만...  세상에 쉽게 돈 버는 일은 절대 없다. 이 점을 꼭 유념해 주길 바란다.